Rynek mieszkaniowy w 2023 roku – jest szansa na (umiarkowany) optymizm?

Duże miasta ciągną peleton

Od początku XXI wieku liczba mieszkań oddanych do użytkowania przypadających na tysiąc mieszkańców w Polsce systematycznie wzrasta. Dla całego kraju wartość tego wskaźnika wynosiła w 2002 roku 2,6, podczas gdy w 2021 roku wynosiła już 6,2. Wynik dużo wyższy od krajowej średniej zwykle notowany jest w największych miastach, gdzie co do zasady najwięcej się buduje. „Duże miasta to centra biznesowe, przemysłowe, duże ośrodki akademickie, które od zawsze przyciągają ludność nie tylko z regionu, ale również z całej Polski. Z tego wynika większa aktywność deweloperów, która po prostu kumuluje się tam gdzie sytuuje się popyt” zaznacza Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. W każdym siedmiu głównych lokalnych rynków mieszkaniowych w latach 2020-21 liczba mieszkań ukończonych w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców była wyższa, niż w przypadku całego kraju. Najwyższy wynik odnotowany został we Wrocławiu w 2021 roku – 16,4. W tym samym roku odnotowano w Gdańsku - 15,1, w Krakowie - 12,6 a w Warszawie - 10,0. Najniższe wartości wskaźnika na przestrzeni lat 2002-2021 notowane są z kolei w Łodzi i Katowicach, odpowiednio 7,4 i 8,2. W przypadku liczby mieszkań przypadających na tysiąc zawieranych małżeństw sprawy mają się podobnie. Prowadzi Wrocław – 2905, a Łódź i Katowice znajdują się na końcu stawki – 1663 i 1720.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 ludności

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Mniej pokoi, mniejsza powierzchnia

Średnia powierzchnia budowanych w Polsce mieszkań systematycznie maleje. Przeciętna powierzchnia w 2002 roku wynosiła 99,3 mkw., z kolei w roku 2021 92,9 mkw. I chociaż po drodze były lata gdzie średni wynik przekraczał 100 mkw. to jednak trend spadkowy jest dość ewidentny. Łukasz Cudek, podkreśla, żewynika to z faktu, że „dzisiaj mamy o wiele wyższą świadomość kosztową, nie tylko jeśli chodzi o koszty budowy samego domy czy mieszkania, ale również późniejsze koszty jego utrzymania. Poza tym średnia powierzchnia nowej zabudowy miejskiej jest dużo niższa, niż w skali kraju. W miastach buduje się, mniej domów jednorodzinnych, które windują wynik w skali kraju”. Choć zmiany w okresie 2002-2021 w poszczególnych miastach nie są olbrzymie, to widoczna jest obniżka przeciętnego metrażu mieszkania oddawanego do użytkowania, zwłaszcza pomiędzy latami 2007 – 2021. Przed pęknięciem bańki mieszkaniowej na początku kryzysu finansowego deweloperzy budowali ewidentnie większe nieruchomości niż obecnie. W skali całego kraju jak i na poszczególnych rynkach w latach 2002-2021 obniżała się również średnia liczba izb w jednym mieszkaniu. „Obydwie tendencje wynikają z długoterminowych zmian demograficznych, które zachodzą w Polsce i które zapewne będą kontynuowane w przyszłości. Po pierwsze obniżająca się liczba Polaków, a po drugie w tym samym czasie spodziewany wzrost liczby gospodarstw domowych” tłumaczy Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o.. Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego mówią o obniżającej się liczbie członków gospodarstw domowych, które siłą rzeczy będą potrzebować mniejszych mieszkań.

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Przeciętna liczba izb w mieszkaniu oddanym do użytkowania

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Co przyniesie przyszłość?

Bez wątpienia rok 2023 przyniesie kontynuacje długoterminowych trendów na rynku mieszkaniowym. Mieszkaniówka lepiej będzie się mieć w dużych ośrodkach, gdzie odnotowywany jest wzrost liczby mieszkańców i ludzie chcą kupować mieszkania, bo po prostu muszą gdzieś mieszkać (choć zapewne kupują mniej, niż w sytuacji tańszych kredytów hipotecznych). Z tym procesem należy wiązać brak sukcesu programu Mieszkanie Plus, który w dużej mierze realizowany jest w średniej wielkości miastach powiatowych. Wysokie stopy procentowe oczywiście przekładają się obecnie na niską zdolność kredytową Polaków, a to sugeruje z kolei, iż popyt powinien dotyczyć przede wszystkim małych, kompaktowych lokali mieszkalnych. Sytuację tę może zmienić jednak pod koniec roku zapowiadany rządowy program Pierwsze Mieszkanie. Krytyka, która wylała się zewsząd po jego ogłoszeniu może sprawić, że część założeń zostanie jeszcze zmienionych. Jednakże samą zapowiedź wsparcia zwłaszcza młodych Polaków - w sytuacji, gdy zostali oni praktycznie pozbawieni możliwości kupna własnego M na zasadach rynkowych - należy ocenić pozytywnie. Program mieszkaniowy, jak i zmiana WIBORu na WIRON, wskazywać mogą na uprawniony lekki optymizm. Przede wszystkim, jeśli mowa o ostatnich miesiącach 2023 roku. Należy jednak pamiętać, że nadal pozostajemy pod wpływem wydarzeń w Ukrainie, gdzie nagłe zmiany sytuacji mogą rzutować na polską gospodarkę w tym również rynek mieszkaniowy.

Jarosław Mikołaj Skoczeń